Stadt: Möglichkeiten zur Nachverdichtung überschaubar

12.02.2019

Zu leerstehendem Wohnraum liegen der Verwaltung keine Zahlen vor - Integriertes Stadtentwicklungskonzept (ISEK) 2020/21

Mühlacker. Fragen der Stadtentwicklung, insbesondere flächensparende Nachverdichtungsmöglichkeiten, standen im Mittelpunkt einer Anfrage der CDU-Gemeinderatsfraktion. „Nachverdichtungspotenzial ergibt sich in der Regel entweder aus größeren unbebauten Flächen im Innenbereich, häufig als Zweite-Reihe-Bebauung oder als Möglichkeit zur Aufstockung vorhandener Gebäude, heißt es in der Antwort aus dem Rathaus. Als gutes Beispiel gilt das Bannholz.

Die flächenmäßigen Nachverdichtungspotenziale in der Stadt seien ohne nähere Untersuchungen nicht zuverlässig benennbar, so Oberbürgermeister Frank Schneider an den CDU-Fraktionsvorsitzenden Günter Bächle, der als Regionalrat darauf hinweist, dass der Regionalverband Nordschwarzwald solche Erhebungen den Kommunen durch ein Fachinstitut mit Hilfe des Landes anbieten will.

Überblicksartig beurteilt die Stadtverwaltung die Potenziale jedoch als überschaubar, heißt es in einer Pressemittteilung der CDU-Fraktion. Bekannt seien einzelne Quartiere, die eine Nachverdichtung in den rückwärtigen, sehr großen Gartenbereichen prinzipiell zulassen. Soweit die Nachverdichtung solcher Quartiere städtebaulich sinnvoll sei, gelinge es allerdings selten, die Mehrzahl der Grundstückseigentümer (oder gar alle) von der Maßnahme zu überzeugen, so der OB. „Häufig gibt es einzelne Interessenten aufgrund eines aktuellen persönlichen Interesses, häufig eines Bauwunsch der eigenen Kinder. Alle anderen wünschen in der Regel eine Beibehaltung des Status Quo und sind ohne Eigenbedarf nicht bereit, Einschränkungen hinzunehmen.“ Dies gelte insbesondere dann, wenn eine eigenständige Erschließungsinfrastruktur erforderlich ist, die Flächen benötigt und Kosten verursacht. Deshalb seien einvernehmlich in der Regel nur städtebauliche Lösungen zielführend, die Einzelerschließungen der rückwärtigen Grundstücksteile über das Vorderlieger-Grundstück und damit eine individuelle Entwicklung zulassen.

Nachverdichtungen durch Aufstockung sind laut Stadtverwaltung vor allem im Geschosswohnungsbau (häufig der 50er und 60er Jahre) zielführend. Dieser Bautyp sei in Mühlacker eher unterrepräsentiert. Aufstockungen im Einfamilienhausbau würden wegen der damit einhergehenden Verschattungswirkung erhebliches Konfliktpotenzial in der Nachbarschaft bergen und seien – da sie nur vereinzelt in Anspruch genommen würden – zumeist auch städtebaulich unbefriedigend.

Zielführend seien Nachverdichtungen im Einfamilienhausbau dann, wenn die durch Umgebungsbebauung oder Bebauungsplan vorgegebene Gebäudestruktur für ein Wohnen nach heutigen Bedürfnissen ungeeignet ist. „Im Bannholz wurde deshalb die Erweiterung der sehr kleinen Siedlungshäuser der 50er Jahre in den rückwärtigen Gartenbereich einheitlich ermöglicht“, schreibt der OB. Diese Fallkonstellation werde von der Verwaltung immer dann geprüft, wenn Baugesuche zur Erweiterung von Wohngebäuden über das baurechtlich Zulässige hinaus eingereicht werden. Sei erkennbar, dass eine mögliche Nachverdichtung und nicht nur ein individueller Bauwunsch eines einzelnen Bauherrn im Raum stehen könne, informiert die Verwaltung den Gemeinderat. Zu leerstehendem Wohnraum lägen der Verwaltung keine Zahlen vor. Aus dem verfügbaren Daten-
material könnten diese Informationen auch nicht hergeleitet werden.

Die CDU wollte auch wissen, ob nach Meinung der Verwaltung eine neue Stadtentwicklungsplanung (STEP) notwendig ist. Die Antwort: Zur Stadtentwicklungsplanung gehören alle informellen Planungen, die sich nicht auf ein konkretes Baugebiet, sondern in der Regel auf die Gesamtstadt oder einen größeren Bereich der Stadt beziehen. Dazu zählten thematisch fokussierte Planungen wie gesamtstädtischen Verkehrsplanungen oder Einzelhandelsplanungen ebenso wie fachübergreifende Gesamtplanungen, die die verschiedenen Themenbereiche zusammenführen.

Diese Konzepte würden inzwischen als sogenanntes integriertes Stadtentwicklungskonzept (ISEK) bezeichnet, da hier die verschiedenen Fachplanungen zu einer Gesamtaussage integriert werden. Stadtentwicklungsverfahren seien im Vergleich zur Bauleitplanung weniger regelungs- als vielmehr dialog- und prozessorientiert. Stadtentwicklungspläne seien keine Rechtspläne, sie dienten als Verständigungsbasis über Leitziele und Leitbilder und nachfolgend als Bewertungsgrundlage für konkrete städtebauliche Projekte, die im Rahmen der Bauleitplanung umgesetzt werden.

Die STEP 2020 wurde als Vorstufe zum Flächennutzungsplan 2025 (FNP) im Jahr 2001 fertiggestellt, erinnert der OB. „Das FNP-Verfahren zog sich dann bis ins Jahr 2013, als der FNP 2025 beschlossen wurde. Integrierte Stadtentwicklungskonzepte sind jedoch unabhängig von der Flächennutzungsplanung ein geeignetes Instrument, um die gesamtstädtische Entwicklung themenübergreifend zu bearbeiten und so zu sektoral wie räumlich abgestimmten Lösungen zu kommen.“

Nach einer Phase der Realisierung vieler Einzelplanungen in den vergangenen Jahren, von denen viele auf die STEP 2020 zurückgehen, spricht auch aus Sicht der Verwaltung viel für die Erarbeitung eines ISEK in den nächsten Jahren, um die konkreten Einzelprojekte in einen gesamthaften Rahmen einzubetten und – ausgehend von diesem Rahmen – nachfolgende Projekte zu identifizieren und den erarbeiteten Zielen gemäß zu entwickeln. Ein ISEK als Planungsgrundlage werde auch zunehmend bei der Bewerbung um Bundes- und Landesfördermittel gefordert, so zum Beispiel in den Stadterneuerungsprogrammen. „Die Fördergeber wollen so sicherstellen, dass die Mittelverwendung auch längerfristigen Zielsetzungen der Kommune genügt.“

Wegen der Größe des Plangebiets und der Vielzahl der Themen ist die Erstellung eines ISEK nach Angaben der Stadtverwaltung allerdings mit erheblichem finanziellem wie personellem Aufwand verbunden. In der aktuellen Phase der städtebaulichen Umsetzung mehrerer größerer Projekte wie Ziegelei, Lederfabrik und mehrerer Baugebiete in den Stadtteilen sei die parallele Erstellung eines ISEK von der Verwaltung auch mit externer Unterstützung nicht zu leisten. Die Verwaltung schlägt deshalb vor, das Thema erst nach erfolgter bauleitplanerischer Umsetzung zumindest der Ziegelei – das heißt 2020, eher 2021 - auf die Tagesordnung zu setzen.